השכרה
bvnvbnvbnvbvbnvbnvbn

bvnvbnvbnvbvbnvbnvbn

avatar
test 2
5/3/2021, 3:01:24 PM
טופס 4

בית החלומות שלכם סוף סוף מוכן? מזל טוב! רגע לפני שהמפתחות לנכס החדש שלכם יועברו אליכם ותוכלו לעבור אליו או, לחלופין, להשכירו, אתם צפויים לקבל לידיכם מסמך הקרוי טופס אישור אכלוס, או בשמו העממי, "טופס 4". זהו מסמך מכריע, שבלעדיו לא ניתן לעשות שימוש בבית החדש שבניתם. בואו נברר מהו הטופס הזה, איך משיגים אותו, מי הגורם האחראי על העברתו, ומהם הסעיפים שצריכים להופיע בו.

אז מהו טופס 4?

נתחיל מהפשוט: טופס 4 הינו טופס מטעם הרשות המקומית, המצהיר כי שלב הבנייה הסתיים, כי הנכס הינו בטוח ומתאים למחייה, וכי ניתן לחבר אותו לתשתיות כגון חשמל, טלפון ומים בהתאם לסעיף 157 לחוק התכנון והבנייה. הגשת הבקשה לטופס מהווה הצהרה כי כלל העבודות הנדרשות לאכלוס הבניין הסתיימו בהצלחה, וכי העבודות שנותרו אינן הופכות אותו לבלתי ראוי למגורים. חשוב להבהיר, כי לפי החוק, לא ניתן לחבר בניין לתשתיות הנ"ל מבלי שהוצא עבורו טופס זה, וכי אין זה חוקי לאכלס נכס כזה.
על מנת לקבל טופס 4, יהיה עליכם להציג מספר רב של מסמכים, לרבות:
  1. אישור מנהל מקרקעי ישראל (במידה והנכס ממוקם על קרקע פרטית יש להגיש מסמך החתום על ידי בעל הזכות בנכס במקום).
  2. דו"ח בדיקת מפקח הבנייה - המפקח צריך לאשר כי הדברים אשר מפורטים בטופס ובנספחים אליו אכן בוצעו וכי הבניה בוצעה בהתאם להיתר שניתן.
  3. דו"ח בדיקת חיבור תשתיות - הבניין צריך להיבדק על ידי מומחים מטעם חברות המים, החשמל והטלפון שיוודאו כי חיבורו לתשתיות אלו הינו אכן אפשרי.
  4. דו"ח בדיקת בטיחות - המהנדס הבודק יוודא כי הבניין עומד בכל הסטנדרטים הבטיחותיים, לרבות יציבות, עמידות בנזקי הטבע ובטיחות המעקים, וכי קיים בו ממ"ד.
  5. אישור פיקוד העורף - נציג המכון יבדוק שהממ"ד נבנה בהתאם להוראות החוק. שימו לב: קבלת אישור זה נוטה לקחת זמן רב, ולכן עדיף להתחיל בתהליך מוקדם ככל האפשר. במקרה זה, במידה והבדיקה תעלה ליקויים הדורשים תיקון, תוכלו לבצעם מבעוד מועד ולקצר את זמן ההמתנה לטופס 4.
  6. פעולות מצד הקבלן - על הקבלן להציג הוכחות הנוגעות לעבודה בטוחה באתר, ולאשר כי כל המבנים הזמניים שנבנו עבור הפועלים פורקו וכי פסולת הבנייה פונתה, או לספק התחייבות לעשות זאת (לפי החוק הקיים, ניתן לפנות את הפסולת עד שנה מתאריך סיום הבנייה).
  7. דו"ח בדיקה של רשות הכבאות - בדיקה זו צריכה לאשר כי הנכס עומד בסטנדרטים של בטיחות אש, וכי הותקנו בו מערכות לגילוי וכיבוי אש והן פועלות באופן תקין
  8. דו"ח בדיקה של חברת גז - אישור תקינות מערכת הגז.
  9. דו"ח בדיקת חיטוי מים - אישור שצינורות המים בבניין עברו חיטוי כנדרש.
  10. דו"ח בדיקת מודד - המודד יצהיר כי הנכס נבנה בהתאם לאישורים הנדרשים וימדוד את שטחו הסופי.
  11. אישור על הנגשת המבנה - כיום, בניין שאינו נגיש לנכים בכסא גלגלים, לא יקבל טופס 4.
  12. אישור אקוסטיקה - אישור זה נדרש כאשר הנכס ממוקם במקום הומה. לצורך קבלתו יש לפנות ליועץ אקוסטיקה שיוודא כי הרעש אליו יחשפו הדיירים אינו עולה על המותר בחוק.
  13. אישור מעלית - תקף לבניינים בהם קיימת מעלית ומאשר כי היא פועלת באופן בטיחותי ותקין.
  14. אישור מאגף הארנונה על תחילת תשלומים - מסמך זה מאשר כי הנכס עבר רישום וכי בעליו החל בתשלומי הארנונה עליו.
יש לציין כי התנאים לקבלת הטופס אינם אחידים לכלל הרשויות בארץ, ולכן חשוב מאוד לברר את כל הדרישות של הרשות הרלוונטית לנכס שלכם.

מי נותן טופס 4 וכמה זמן אצטרך לחכות מרגע הגשת הבקשה?

עכשיו שבדקנו מה זה טופס 4, נעבור לשלב הבא - מי הגורם שנותן אותו. לאחר שסיימתם לאסוף את כל האישורים הנדרשים, יש להגיש אותם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במידה ובדיקתה לא תעלה ליקויים הדורשים תיקון, היא תנפיק עבורכם את הטופס, שעליו תופיע חתימה של אחד ממורשי החתימה שלה: היו"ר, יו"ר וועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה, או מהנדס העיר.
לגבי זמן ההמתנה, כאן התשובה היא "תלוי". ייתכן שהטופס הנכסף יהיה בידיכם תוך שבוע ימים מרגע הגשת הבקשה, אך לעתים ההמתנה יכולה להימשך גם חודשים. במה זה תלוי? ובכן, במידה והנכס אכן עומד בכל הקריטריונים המפורטים לעיל, הגורם העיקרי שיקבע כמה זמן תצטרכו לחכות זו הרשות אליה פניתם ובה ממוקם הנכס. ברשויות מסוימות העניינים מטופלים מהר, ובאחרות לא כל כך. כמו כן, לעתים יידרשו חברי הוועדה מהקבלן להציג אישורים נוספים, מה שכמובן יעכב את התהליך.
מהנדס העיר
בנוסף, עשוי משך ההמתנה להיות מושפע מעונות השנה. חגי ישראל (הנופלים על ספטמבר-אוקטובר ומרץ-אפריל בהתאמה) וכן עונת הקיץ, הינם מועדי חופשות פופולריים הן בקרב עובדי הציבור והן בקרב המגזר הפרטי (דהיינו, המומחים שאת אישורם תצטרכו לקבל בשביל להתקדם בתהליך). כנגזר מכך, אם התהליך שלכם נופל על מועדים אלו, כדאי לקחת בחשבון שהוא עלול לקחת זמן רב יותר.
כמו כן, לעתים נדירות התהליך עלול להתעכב עקב פקטורים חיצוניים, שאינם נתונים לשליטתו של הקבלן אשר עבד על הנכס. מקרים אלו מתרחשים כאשר ישנו למשל תכנון לבנות מוסד ציבורי או לסלול כביש טרם האכלוס. נחזור ונדגיש שמדובר באירוע נדיר עד נדיר מאוד, ולכן סביר מאוד שלא תתקלו בעיכוב מסוג זה.

קבלת טופס ארבע - השלבים

ניתן לחלק את תהליך קבלת טופס 4 לשלושה שלבים כמתואר מטה:
  1. פתיחת תיק - מומלץ לבצע פעולה זו מיד עם קבלת היתר הבנייה. לצורך פתיחת התיק תצטרכו לגשת למחלקה לפיקוח על הבנייה בוועדה המקומית של הרשות שבשטחה ייבנה הנכס. בשלב זה תקבלו מספר טפסים, עליהם תצטרכו להחתים מספר גורמי מקצוע המעורבים בפרויקט (לרבות הצהרת מודד, טופס מינוי קבלן וטופס אחראי לביצוע שלד).
  2. שלב גמר השלד - במידה ואתם מעוניינים לבצע שינויים בתוכנית הבנייה, עליכם לבדוק עם האדריכל האם שינויים אלו אכן ניתנים לביצוע, ובמידה וקיבלתם ממנו אור ירוק, להגיש בקשה לוועדה להיתר שינויים במבנה.
  3. שלב הגמר - שלב בחירת חומרי הגלם לנכס (כגון רצפה, ארונות מטבח, קרמיקה וכד'). חשוב מאוד לוודא שהשיפועים בבית נעשו נכונה ומאפשרים ניקוז תקין של מים.
חשוב לזכור כי הכנסת שינויים מהותיים בתוכנית, אפשרית רק עד תחילת בניית השלד וכי שינויים שלא אושרו יובילו לעיכוב בהוצאת הטופס, וייתכן כי אף תדרשו להסיר תוספות שנבנו שלא בהתאם לתוכנית.

כיצד ניתן לקצר את משך ההמתנה?

היות והליך האישור כרוך באינטראקציה עם מספר רב של גורמים, העצה הטובה ביותר במקרה זה היא לא לחכות לרגע האחרון, אלא להתחיל להכין את האישורים מבעוד מועד, כאשר תהליך בנייה נמצא עדיין בעיצומו. למשל, את התיק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכלו לפתוח כבר עם קבלת היתר הבנייה. בעיקרון, ככל שתתחילו באיסוף הניירת מוקדם יותר, כך זמן ההמתנה יהיה קצר יותר. כמו כן, הדבר יכול לסייע לכם לחסוך זמן וכסף במידה ויתגלו ליקויים כלשהם בנכס, היות שתוכלו להתחיל לטפל בהם בזמן אמת.
כמו כן, חשוב ביותר להתייעץ עם אדריכל לפני שמבצעים שינוי כלשהו, מינורי ככל שיהיה, בתכנית הבניין, שכן הבדלים בין התכנית המפורטת בהיתר, לבין התוצאה בפועל, עלולים להוביל לאי מתן האישור.
יחד עם זאת, הדרך היעילה ביותר לקצר עד כמה שניתן את התהליך היא ליווי של גורם מומחה המכיר היטב את התחום, את הדרישות והתהליכים הבירוקרטיים ויידע לנתב אותם בצורה הטובה ביותר ולמנוע בזבוז זמן מיותר. גורם כזה יכול להיות קבלן, אדריכל הפרויקט או נציג של חברה מקצועית המתמחה בתחום.
ליווי ע"י מומחים

מה קורה כשיש עיכובים?

במידה והוועדה אינה מאשרת את הטופס, תצטרכו להתייעץ עם איש מקצוע רלוונטי בכדי להבין מהם הליקויים המונעים את קבלתו וכיצד ניתן לטפל בהם. במידה שהסירוב נובע מעניינים אדמיניסטרטיביים, תוכלו לפנות לנציג מטעם הרשות, שייעץ לכם כיצד לטפל בהם. בדרך כלל ליקויים אדמיניסטרטיביים אינם מורכבים, והטיפול בהם לוקח פרק זמן קצר יחסית.
במידה והליקויים קשורים לתהליך הבנייה, והדבר מצויין בחוזה עם הקבלן, תוכלו לדרוש ממנו לבצע את התיקונם הנדרשים בהתאם לסוג הליקוי עליו הצביעה הוועדה. במקרה זה, משך ההמתנה עשוי להיות ממושך.

איך נראה טופס 4 - בדיקת טופס 4

טופס 4, המהווה אישור לאספקת חשמל, מים וטלפון, יכלול את פרטי המבקש, מס' תיק הבניין, ואת מספר הבקשה. כמו כן יופיעו בו פרטי הנכס, לרבות כתובתו ומספר הקומות והדירות שהוא כולל. עם קבלתו יש לבדוק שכל הפרטים המפורטים לעיל הינם נכונים ועדכניים וכי החתימות הנדרשות אכן נמצאות בתחתית הטופס. לאחר שעברתם על המסמך ווידאתם שכל הפרטים הינם נכונים, תוכלו לגשת איתו לחברת החשמל, ספקית המים וספקית שירותי הטלפון באזורכם ולבקש שהם יחברו את הנכס לתשתיות.

טופס ארבע וטופס חמש זה אותו הדבר? מה ההבדל?

בעוד רבים מכירים את טופס אישור האכלוס (טופס 4), מעטים שמעו על מסמך נוסף - טופס 5, הידוע גם כ-"תעודת גמר" או "טופס אכלוס" (ומכאן מקור הבילבול). טופס זה ניתן כעבור שנה מתאריך קבלת טופס 4, ומהווה למעשה גושפנקא לכך שהעבודה על הפרויקט הסתיימה, נבהיר, שבניגוד לטופס 4, ניתן לאכלס בניין טרם קבלת טופס 5. טופס האכלוס ניתן על ידי מחלקת ההנדסה של העירייה או המועצה המקומית בה נמצא הנכס לאחר שמהנדס מטעמה בודק ומוודא שהעבודה על הנכס, לרבות פינוי פסולת, הסתיימה ושכלל הליקויים שאותרו בשלב מוקדם יותר תוקנו. כמו כן לצורך הנפקת טופס 5 נדרשים גם האישורים הבאים:
  1. אישור על חיבור קבוע לחשמל (מחברת החשמל)
  2. אישור על העדר חובות ו/או היטלים מחברת המים
  3. אישור תשלום אגרות והוצאות נוספות הקשורות בבניית הנכס (מהרשות המקומית)
  4. אישור של הוועדה לתכנון ובנייה על קבלת נסח טאבו ו-"מפות תמורה".

האם ניתן לאכלס נכס מבלי שהוצא עבורו טופס ארבע?

קרו בעבר מקרים בהם אוכלס בניין בטרם קבלת טופס ארבע. לא נכנס כאן לסיבות שהובילו לכך, אלא נדגיש כי הדבר לא חוקי ומן הסתם אינו מומלץ בעליל. הסיבה הפשוטה היא שנכס כזה לא עבר בדיקת בטיחות, ועלול להיות מסוכן למגורים. כמו כן, במקרה כזה, הביטוחים של הבניין לא יהיו בתוקף.
במקרה שאירע לאחרונה ברמת גן, הורתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לנתק חשמל ומים בבניין בן 5 קומות שהבקשה לקבל עליו טופס 4 נדחתה מאחר והתגלו בו תוספות בנייה שנבנו ללא היתר. אף על פי זאת, הנכס היה מאוכלס במועד מתן ההוראה לניתוק התשתיות. אמנם במקרה זה קיבלה הוועדה את ערעור הדייר והורתה לחבר את התשתיות חזרה, אך עדיין מדובר בעוגמת נפש שניתן היה למנוע.
כאשר אתם בונים בית, אתם רוצים שכל התהליך משלב התכנון ועד מסירת המפתחות יעבור בצורה חלקה ככל הניתן. עקב כך חשוב ביותר להתחיל בהליך קבלת טופס אישור האכלוס מוקדם ככל האפשר, ולא להגיע לסוף הפרויקט לכאורה ורק אז לגלות מה זה טופס 4. אנו ממליצים לבדוק בקפדנות מול הרשות המקומית של היישוב בו אתם בונים את ביתכם לאילו אישורים אתם תזדקקו ומול אילו גופים תצטרכו לעבוד בכדי לקבל כל אחד ואחד מהם. ככל שתצליחו להשלים את ההליך מוקדם יותר, כך תוכלו להתחיל להשתמש בנכס שלכם מהר יותר תחסכו זמן יקר וכסף.
בניין ללא טופס 4, אינו בטיחותי

שאלות נפוצות:

  • מה זה טופס 4? טופס 4 ("אישור אכלוס" או "אישור להספקת חשמל / מים / טלפון) הינו מסמך של הרשות המקומית, בו היא מאשרת כי הנכס בטוח וראוי למגורי אדם.
  • בשביל מה צריך טופס 4? בהעדר טופס 4 לא ניתן לאכלס את הנכס ולחבר אותו לתשתיות החשמל, המים והטלפוניה.
  • מה ההבדל בין טופס 4 לטופס 5? טופס 4 מהווה אישור אכלוס וחיבור לתשתיות; טופס 5 מהווה את תעודת הגמר של הבנייה, הוא מתקבל כעבור שנה מהוצאת טופס 4 ומהווה אישור כי כל הבנייה, לרבות פינוי הפסולת מהאתר, הושלמה.
  • האם ניתן לאכלס נכס בטרם הוצא לו טופס 4? לא. אכלוס נכס שלא קיבל טופס 4 אינו חוקי, ועלול להוביל לסנקציות פליליות. כמו כן, נכס כזה לא יכול להיות רשום בטאבו ולא יחולו עליו ביטוחים.
  • איזה אישורים אצטרך להגיש בכדי לקבל טופס 4? רשימת האישורים תכלול בין היתר, אישור ממפקח הבנייה על עמידת הנכס בתכנית הבנייה המאושרת, אישור מהנדס בנוגע לבטיחות הבניין, אישור פיקוד העורף על עמידת הממ"דים ביחידות הדיור בסטנדרטים הנדרשים ואישור שהבניין נגיש לבעלי מוגבלויות. לכל רשות מקומית יש רשימת דרישות שונה ולכן חשוב ביותר לפנות לרשות הרלוונטית לכם בהקדם האפשרי בכדי לקבל את הרשימה המלאה.
  • כמה זמן נמשך תהליך קבלת טופס 4? הגורם המרכזי שיקבע את משך ההמתנה, יהיה עמידת הנכס בכל התנאים הנדרשים. במקרה זה אתם עשויים לקבל לידיכם את הטופס תוך ימים אחדים ממועד הגשת הבקשה. במידה וימצאו בבניין ליקויים, משך ההמתנה יהיה תלוי בפרק הזמן שיקח להסדיר אותם. נציין גם שרשויות מקומיות מסוימות מטפלות בבקשות לטופס 4 יותר מהר מרשויות אחרות.
  • כמה עולה תהליך קבלת טופס 4? כאן הכל יהיה תלוי בכמות הליקויים שיימצאו וחומרתם. במידה והכל נעשה כשורה, ההוצאות יסתכמו בתשלום לבעלי המקצוע אשר מבצעים את הבדיקות הנדרשות לקבלת הטופס. במידה ומצאו הבודקים ליקויים חמורים, עלות הסדרתם עלולה להגיע לאלפי או אף עשרות אלפי שקלים.
  • במהלך בניית הנכס שלי בוצעו בו שינויים שאינם מצויינים בהיתר הבנייה. האם בכל זאת אוכל לקבל טופס 4?
לא,במקרה זה תצטרכו קודם לפנות לוועדה לתכנון ובניה, לקבל את אישורה לשינויים שבוצעו, ורק אז תוכלו להגיש בקשה לקבלת טופס ארבע.
  • האם רשימת האישורים הנדרשים לקבלת טופס 4 אחידה לכל הרשויות? מרבית הסעיפים זהים ללא קשר לעיר או יישוב, אך לכל רשות יכולות להיות דרישות ספציפיות משלה, ולכן חשוב ביותר לברר את כל הפרטים מול הרשות הרלוונטית מבעוד מועד.
  • ​האם ניתן להוציא טופס 4 בטרם הסתיימה הבנייה? לא. הטופס יינתן רק כאשר הבנייה תסתיים והנכס יהיה ראוי למגורי אדם. עם זאת ניתן ואף מומלץ להתחיל בתהליך כאשר הבנייה עדיין נמצאת בעיצומה.
נא דרג את המאמר
מאמרים מומלצים
Test Category2

משרדים להשקעה: האם עכשיו זה הזמן לקנות משרד?

Test Tag 1
avatartest 104-05-2021
Test Category2

השקעה בנדל"ן מסחרי - האם עכשיו זה הזמן הנכון

Test Tag 1
avatartest 204-05-2021
Test Category2

מהי קבוצת רכישה ואיך אפשר להצטרף לאחת?

Test Tag 1
avatartest 104-05-2021

נמצא פתרון ייחודי עבורך

המומחים שלנו יעזרו לך למצוא את המשרד הבא שלך תוך כדי התחשבות בדרישות שלך ולפי הצרכים שלך.

אבא אבן 12 הרצליה פיתוח, מגדלי אקרשטיין

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם